BGH entscheidet zu Eigenbedarfskündigungen – künftig nur für engste Verwandte 

Viele haben diese Situation bereits erlebt: das Haus, in welchem sich die eigene Wohnung befindet, wird verkauft. Nicht lang darauf erreicht einen die Kündigung des neuen Vermieters aufgrund von vermeintlichem Eigenbedarf. Der BGH beschränkte die Fälle, in welchen eine solche Kündigung möglich ist, nun deutlich. 

Eigenbedarf ermöglicht Vermietern Kündigung 

Das deutsche Mietrecht ist grundsätzlich sehr mieterfreundlich ausgestaltet und macht es Vermietern nahezu unmöglich, ihre Mieter willkürlich aus der eigenen Wohnung zu verbannen. Dies gilt sogar dann, wenn die betreffende Wohnung verkauft wird. 

Um einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen können und eine bestimmte Form sowie auch Fristen beachten.  

Von dem Vorliegen eines berechtigten Interesses geht die Rechtsprechung in drei Fällen aus: 

• Vertragsverletzungen seitens des Mieters (etwa ausstehende Mieten); 

• wirtschaftliches Interesse (etwa dann, wenn der Vermieter abreißen und neu bauen möchte); und 

• Eigenbedarf. 

Eigenbedarf beschreibt, dass der Vermieter die Wohnung für seine Familie oder Hausangestellten benötigt.   

Kündigungsmöglichkeit mit vielen Einschränkungen 

Möchte der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen, gelten einige Einschränkungen. So gelten zunächst auch bei Eigenbedarfskündigungen die gesetzlichen Kündigungsfristen. Diese verlängern sich mit der Dauer des Bestehens des Mietvertrages: 

• Mietdauer < 5 Jahre – 3 Monate Kündigungsfrist; 

• Mietdauer 5-8 Jahre – 6 Monate Kündigungsfrist; und 

• Mietdauer > 8 Jahre – 9 Monate Kündigungsfrist. 

Wurde die Wohnung zuvor in eine – vom restlichen Gebäude losgelöste – Eigentumswohnung umgewandelt, kann eine Eigenbedarfskündigung überhaupt erst drei, in Gebieten mit entsprechender Schutzfrist-Verordnung sogar erst zehn Jahre nach dem Verkauf ausgesprochen werden. Solche Verordnungen gelten in den meisten deutschen Ballungszentren wie etwa München, Berlin und Hamburg. 

Bedarf muss sich auf enge Verwandte oder Hausangestellte beziehen  

Eine Anmeldung von Eigenbedarf ist nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für dessen Familie oder Hausangestellte möglich. 

Während früher jedoch sowohl Neffen, Nichten als auch Tanten unter dem Familienbegriff fielen, begrenzte der BGH diesen nun erheblich. Mit der dieswöchigen Entscheidung urteilte dieser nämlich, dass lediglich Eltern, Geschwister, Kinder und Enkel unter den Familienbegriff fallen.  

Zu wessen Gunsten die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben. Stellt sich die Begründung als gelogen heraus und entstehen dem Mieter durch Auszug und Neuanmietung Mehrkosten, kann dieser sogar Schadensersatz gegen den Vermieter geltend machen. 

Zusammenfassung 

Kündigungen aufgrund von Eigenbedarf sind nahezu jedem Mieter ein Begriff. Möglich sind solche jedoch nur unter wenigen Umständen. Der BGH hat die Möglichkeiten nun nochmals beschränkt. 

Mieter, die eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erhalten, sollten daher stets eine Überprüfung des Kündigungsschreibens vornehmen und gegebenenfalls die professionelle Hilfe eines Rechtsanwaltes oder auch des Mieterschutzbunds in Anspruch nehmen.